不動産が多い相続は、設計次第で「手残り」と「動かしやすさ」が変わります
不動産相続の難しさ
不動産が絡む相続は、手続きだけでも、節税だけでも判断はできません。
「時価と相続税評価の乖離」「納税資金」「分けにくさ」「収益性（空室・運営費・借入）」が同時に絡むため、入口の判断を間違えると、後から選択肢が狭まり、結果として資産の目減りが起きます。
当事務所は、一次・二次相続まで見据え、手残り／分けやすさ／納税資金／不動産の収益性とリスクを比較し、何を、どの順番でやるべきかを「ロードマップ」に落とし込みます。
まずは60分、状況整理から
不動産が絡む相続は、最初に前提が揃っていないと判断がぶれます。初回30分では、資産の概況と不安点を伺い、問題が起きそうなポイント（納税資金・代償金・共有リスク・二次相続）と、次に確認すべき資料を整理します。
※税務判断は税理士、登記は司法書士等と連携します。争いが顕在化している場合は弁護士をご案内します。
こんな方に向いています
- 不動産が遺産の大半（自宅＋土地＋収益不動産など）で、現金が薄い
- 売る／持つ／引き継ぐで迷っている（または家族で割れそう）
- 納税資金・代償金の原資が見えず、方針が決められない
- 一次は配偶者分を増やすべきか、二次相続を考えると不安
- 収益不動産の「ローン・空室・修繕」を含めて、相続後の見通しも作りたい
- 法定相続分・遺留分の制約も踏まえて整理したい
不動産相続の難しさ：3つのズレ
① 時価と相続税評価のズレ（判断がぶれる）
不動産は、時価（実勢）と相続税評価のズレが大きくなりやすく、税だけ・価格だけで判断すると、設計が歪みます。
② 分け方のズレ（公平感が割れる）
不動産が中心だと「分けにくさ」が公平感のズレになり、協議が詰まりやすい。法定相続分・遺留分も踏まえて、最初に論点を整理します。
③ 収益性のズレ（相続後に苦しくなる）
収益不動産は単なる節税ツールではなく、事業です。
借入比率・金利・期間、空室損失、運営費、価格変動などの前提で、相続後の負担が一変します。
3つのシナリオで比較します（標準／悪化／改善）
- 標準：現況に近い前提で、手残り・納税資金・分けやすさを比較
- 悪化：空室・修繕・金利上昇など、負担が増えた場合の耐性を確認
- 改善：家賃改善・コスト見直し・借換え等の選択肢を織り込み、出口の幅を検討
※将来を保証するものではなく、判断材料を作るための比較です。
数字で比較するのは、「得するため」だけではありません。
家族が迷わず決められるように、判断の土台を揃えるためです。
当事務所のアプローチ：数字と想いを「同じ設計図」に乗せる
私たちが作るのは、税だけの設計でも、気持ちだけの設計でもありません。
- 数字の設計：将来予測→資産の組み替え→収益不動産の収支前提、という流れで、相続税納税後の純資産（手残り）を比較検討します（前提を明示して“同じ土俵”で比べる）。
- 想いの設計：誰に、何を、なぜ残したいか。家族が迷わないように「伝える」設計（遺言・メッセージ・家族会議の段取り）まで落とします。
この2つを統合し、家族が動ける形にするのがコンサルの中核です。
サービス内容：不動産相続ロードマップ設計（一次・二次まで）
1）現状の棚卸し
資産の種類・権利関係・家族関係を整理し、問題となるポイントを特定します（納税資金、代償金、共有リスクなど）。
2）比較の土台づくり（税理士試算×同一前提）
一次・二次の税負担を税理士試算（連携）で整え、比較軸を統一します。
3）収益不動産の「事業性」を設計に入れる
購入・保有・売却の判断を、前提を明示して整理します。
例：借入割合・金利・期間、諸費用率、空室損失、運営費、価格変動、相続税評価の前提など。
4）相続の設計
手残り・分けやすさ・納税資金・止まりにくさで並べ、ご家族にとって最も納得がいく設計をご案内します。
5）実行ロードマップ（順番・期限・役割）
何を、いつ、誰が、どの専門家と進めるか。「動ける設計図」にします。
扱う指標・観点
「なんとなく良さそう」とか、「相続税が一番低い」などの単純な視点ではなく、以下のような観点で全体的に整理します。
- ROA／ROE（資産効率・レバレッジの影響）
- 納税資金・代償金の原資設計（売却／保険／借入／保有CF）
- 収益不動産の前提（空室・運営費・金利・期間・価格変動など）
- 「時価と評価の乖離」を前提にした比較
- ご本人とご家族の想い
※最終的な税額算定・税務判断は税理士が担当します。
扱う前提パラメータ例（シミュレーションの土台）
※将来を保証するものではなく、前提を揃えて比較するための設定です。
- 賃料・空室：現況賃料／想定空室率／賃料改定
- 運営費：管理・修繕・税等／保険／募集・原状回復
- 借入：残高／金利／期間／返済方式／繰上返済の可否
- 将来支出：大規模修繕・設備更新の時期と幅
- 価格変動：売却価格レンジ／売却費用
- 納税資金：相続税（税理士試算）／代償金原資（保険・売却・借入・CF）
不動産相続は「制度」だけでなく、収益性（キャッシュフロー）と出口を同時に設計する必要があります。当事務所は前提を明示して比較し、判断できる材料に落とします。
成果物（アウトプット）
- 不動産相続ロードマップ（設計図）
- 一次・二次の比較表（税負担／手残り／分けやすさ／納税資金）
- 収益不動産の論点整理（前提明示）
- 実行手順（順番・期限・必要書面・連携先）
料金（都度見積｜部品化で内訳を提示）
不動産相続は、資産構成・借入・比較パターン数で作業量が変わります。
そのため都度見積とし、作業単位（部品）で内訳を提示します。
専門家連携と対応範囲
- 相続税の具体的算定・申告、税務判断：税理士
- 登記：司法書士等
- 不動産：相続設計の観点から収支・リスクを整理（仲介・鑑定・投資判断の断定は行わず、必要に応じ専門家と連携）
- 争いが顕在化し交渉が必要な場合：弁護士の領域
よくある質問
Q. 節税が目的ですか？
A. 税額だけでなく、相続後に家族に残る「手残り」と、家族が動ける実行可能性を重視します。
Q. 収益不動産の「収益性」も見てもらえますか？
A. はい。借入・空室・運営費等の前提を明示し、相続設計に必要な判断材料として整理します。
Q. まず何から？
A. 初回60分で、状況整理、必要資料の整理から始めます。
まずは状況整理を。リスクポイントを指摘し、必要な資料の整理から始めます